[摘要] 項目：信貸收緊將影響中高檔產品銷售，房價繼續(xù)上漲也將阻礙剛需入市   中高檔項目方面，今年下半年以來的銀行信貸收縮很有可能延續(xù)，尤其是二套房貸政策有可能出現的收緊將對中高檔需求的釋放產生較大的影響。
項目：信貸收緊將影響中高檔產品銷售，房價繼續(xù)上漲也將阻礙剛需入市
中高檔項目方面，今年下半年以來的銀行信貸收縮很有可能延續(xù)，尤其是二套房貸政策有可能出現的收緊將對中高檔需求的釋放產生較大的影響。近期， 我們曾針對全國各線城市商業(yè)銀行做過一輪房貸發(fā)放情況的調研，發(fā)現大多數銀行審批難度明顯加大、放款周期有所拉長，在我們看來，雖然當前銀行信貸收縮主要 出于對自身資金面的考慮，并不意味著新一輪房地產調控正在展開，但其對于需求釋放的抑制作用卻是相同的，尤其對于一部分支付能力其實有限的改善型需求而 言，這將進一步削弱其入市的能力。
另一方面，房價持續(xù)上漲將繼續(xù)提高剛需購房門檻，預計中低端項目總體銷售情況將有所降溫，相對于改善型需求和投資需求而言，剛需群體對價格的敏 感度更高，其釋放空間絕不可能是無限制的，以上海為例，我們認為總價200～300萬是絕大多數剛需購房者的承受力頂部，一旦超過這個總價水平，則市場中 的有效剛需將大幅縮減，而隨著房價自去年下半年以來的持續(xù)上漲，諸多城市目前的中低端項目價格其實都已逼近各地的“紅線“。另外，銀行信貸的收緊無疑也會 對剛需購房產生重大影響，這部分客群對貸款的依賴程度相比中高檔需求來說更高，事實上，在我們先前的銀行調研中，已經發(fā)現有個別城市、個別商業(yè)銀行明里暗 里降低了首套房貸款成數，如果這類情況蔓延，則將使剛需入市的難度進一步提升。
房價：未來房價走勢將先漲后穩(wěn)，局部地區(qū)受政策影響中高檔產品漲幅將有所放緩
從市場面來看，房價漲跌是受供求關系因素影響，而由于存量的持續(xù)減少，我們預計未來房價將先漲后穩(wěn)。首先，房價短期內會持續(xù)上漲是因為存量已經 逐月跌至歷史最低水平，由于前幾年土地供應過少，致使今年成交釋放之后各城市存量水平直線下降，南京消化周期已不足5.2個月，而北京也不足6.1個月。 存量的持續(xù)減少，使得市場供應不能夠跟上持續(xù)釋放的市場需求。但是，這種供不應求的態(tài)勢在四季度和明年會有所改觀，從而放緩房價的上漲勢頭：一方面，從企 業(yè)的角度來看，今年上半年開始，各大企業(yè)紛紛加大新開工面積，典型企業(yè)如世茂，2013年上半年新開工面積甚至達去年同期的5.61倍之多；另一方面，從 城市的角度來看，多數城市今年四季度開始將大幅增加商品住宅的供應量水平來緩解目前的供求矛盾，上海將在10月推出26個全新項目，較9月增加44%。
除了市場因素外，在我們看來，政策面也是影響部分城市房價的另一大因素，由于完成房價控制目標的壓力持續(xù)釋放，尤其是部分一二線城市，中高端產品申請預售證入市受到一定影響，所以預計局部地區(qū)未來中高端產品房價上漲幅度較剛需產品小。
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